6 四月

加拿大房屋结构简介及维护

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长期在地产界,打交道最多的就是房子,常被问起如何保养和维护房屋,这里我和大家交流一下自己的体会,遇到具体问题还是建议找相应的专业人士咨询和解决。

首先,我建议最好请专业的验房师对房屋进行一次全面的检验,这样不仅能及时发现问题,而且,验房师在验房时的讲解,也是一堂难得的生动现场房屋知识和保养课。

平时我们主要在秋季树叶掉完后和春季雨水来临前,注意观察和检查如下项目:

1. 烟囱(Chimney)

观察房屋烟囱有无倾斜,砖墙烟囱要看砖面有无腐蚀、脱落或松动,烟囱与房屋接缝的地方防水金属片(Flashing)打的胶是否脱落,以免雨水顺着缝隙进入屋顶造成漏水。

烧木头的壁炉,应做WETT(Wood Energy Technology Transfer Inc.)检查,以保障壁炉的安全和有效使用。这种壁炉尤其在冬季停电时,发挥的作用不言而喻。


2. 屋顶(Roof)

屋顶最常用的瓦片是沥青瓦片 asphalt shingles。观察是否有被风吹掉的,要及时补上;如有破损裂缝、卷边、起翘、上面的小石颗粒大量流失等情况,需及时更换。


屋顶上若有树枝要锯掉,小动物会从树枝上跳到屋顶,然后在阁楼里做窝,另外,树枝在风的吹动下在屋顶扫动,会加速瓦片的损坏。


屋顶在冬季若积雪少,屋檐有冰凌,说明阁楼保温不好,热量漏到屋顶,既浪费取暖能源,又会使屋顶形成冰坝造成漏水,应及时补充加厚阁楼里的保温棉,政府常有补助。



3. 屋檐水槽和落水管( Eavestrough & Downspout)


观察屋檐水槽(Eavastrough)接缝处是否有漏水,水槽上是否有锈穿的地方,并注意观察整个水槽是否因为冬季大雪与冰坝造成下垂。

水槽在秋季树叶掉光后和春季雨水来临前,要清理里面的异物,保持通畅并确保下水管(Downspout)雨水能流到远离房屋的地方, 下水管过短雨水会聚在墙脚,造成地下室潮湿和漏水。


4. 外墙(Wall)

外墙指的是地基墙面以上的墙体部分,一般分砖墙、木墙、沥青瓦墙、铝片墙或者塑料墙面等等。

砖墙要观察砖缝里砖灰是否脱落,注意不要用水泥修补,水泥强度比砖大,与砖热胀冷缩不一样,会挤破砖头,更难修补,砖缝用专用的砖灰 Mortar.

另外,我发现有些细心的房主,观察到墙面上有些缝隙孔洞,以为粗心的建筑工人没做好,于是将其补上。但实际上,这些孔(Weep holes)是特意留来透气和放掉暴雨时渗到里面的积水用的,千万不要封住!



5. 水泥地基墙面(Exposed Foundation)

房屋地基高于地面6-8 inch 以上的一道水泥墙。观察是否有新的裂缝,旧缝是否扩大,一般1/8 Inch以内的小裂缝没有结构性问题,但为了防止漏水可以考虑自己进行修补。

6. 房屋四周的坡度(Grading)

经过一个冬天的雨雪,到了春天,注意检测房屋四周的坡度有否由于土壤的流失与淤泥堆积而改变。正常坡度应当形成一个由地基墙向外、从高到低的坡度,以防止雨水回流到墙脚。



7. 门窗(Door and Window)

检查门窗封条封胶是否老化或裂缝,如需要应重新补胶进行密封。一般窗下面都设有排水用的小孔,注意清理门窗滑动轨道上的异物,并确保该排水孔通畅,不要堵住。

8. 露台(Deck)

后院的露台,确保与墙面以及和支柱的连接没有松动,要注意是否用的是特制的螺栓及对应的五金夹件,普通的钢钉连接会留下安全隐患,北美夏季家庭聚会较多,露台坍塌的例子不在少数。另外,对于木头露台来说,隔3~5年要进行清洁和重新上漆防腐,延长其使用寿命。


9. 车库(Garage)

一定要常检查车库门关闭时遇到异物时回转,或红外探头检测到物体时停止功能是否正常。



而对于进入房子的内门(Man Door)的检查要注意三点:自动关门的功能是否完好;门与其框套是否密闭,底部封条是否完好;这道内门是否具有一定的防火能力。


特别注意:自动关门器是否正常工作,若门不能自动关好,汽车尾气进入房间,就成了毒气室,后果严重,几乎每年都有人因此丧命。我在带客人看房时,时常看到有房主觉得进出车库不方便,将自动关门器挂钩脱落,这非常危险!



10. 树木、灌木和爬藤植物(Trees, Shrubs and Ivy)

所有的树木、灌木应该种植在离房屋一尺以外,墙脚最好不要种植花草树木等,爬墙植物容易积累潮气,最好也不要种,尤其是对于木头墙面来说它的危害更是不言而喻。




11. 室外墙上小水龙头(Hose bibb)

可打开室外外墙上的小水龙头,检查其操作性,如若漏水,要及时进行修理。

提醒:进入冬季前,为了防止水管内的存水结冰后冻裂水管,要将通到外面的水管在里面的开关拧紧,然后将外面的开关拧开,保证水管里中残余的水都放掉。浇水用的管子最好都放到室内,以免冻坏,失去弹性。



12. 取暖系统 (Heating System)

最常见的取暖设备是煤气风暖炉(Gas Furnace),应定期请专业人员清理通风管道,全国空气管道清洁工协会建议每3-5年清洁一次; 对风暖炉或者水暖锅炉入冬前也应进行保养和调试,风暖炉过滤网应三个月更换一次,Home Depot, Canadian Tire, Walmart, Costco等都有卖。因为冬天基本处于室内循环(有新风系统的除外),一定要把室内空气质量控制好,所以滤网很重要,另外,过滤网过脏会加重风机负担,延长时间,浪费能源,严重时风机过载停止运行。

有新风系统的房主要打开新风系统盖子,把夏天不小心误入的蚊虫尸体清扫干净。


13.  热水器(Water Heater)


大部分热水器是租的,几乎也没什么维护,有问题只需打电话,很省心。但对有水箱的热水器而言,应至少每年检测一次安全减压阀(T&P relief valve),以免热水器因故障不能停止燃烧从而发生爆炸。检测的方法是:将垂直手柄扳到水平位置,里面会有水出来,然后再恢复到垂直位置,水滴一会儿应停止。


最后,对自家的房前屋后进行如上的检查,并及时进行修理维护,相信您一定会拥有一幢漂亮的好房子。同时还提醒大家,有些要爬高上顶的项目,还是建议请相关专业人士进行检测和保养,人身安全始终是第一位。